Akduman Hukuk ve Danışmanlık; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, kira ve tahliye uyuşmazlıkları ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan ihtilaflarda müvekkillerine hukuki destek sağlamaktadır. Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman yüksek ekonomik değer taşıdığından ve usul kurallarına sıkı biçimde bağlı olduğundan, sürecin en başından itibaren deneyimli bir avukatla yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Verdiğimiz Hizmetler

Büromuz, taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıkların dava öncesi değerlendirme aşamasından kanun yolu incelemesine kadar tüm süreçlerinde müvekkillerine hukuki destek sağlamaktadır. Bu kapsamda takip edilen başlıca konular şunlardır. Uyuşmazlığın niteliğine göre dava yoluna başvurmadan önce sulh ile çözüm imkânları da müvekkille birlikte değerlendirilmektedir:

  • Tapu iptali ve tescil davaları: Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde, kaydın düzeltilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline yönelik davalardır; muris muvazaası ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi iddialar bu davaların sık rastlanan dayanakları arasındadır.
  • Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu): Birden fazla kişinin ortak malik olduğu taşınmazlarda, ortaklığın aynen paylaştırma veya satış yoluyla sona erdirilmesine ilişkin davalardır. Konunun ayrıntıları için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Nasıl Açılır? başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
  • Ecrimisil (haksız işgal tazminatı): Bir taşınmazın, malikin rızası olmaksızın kullanılması hâlinde bu kullanım karşılığında talep edilebilen tazminata ilişkin dosyalardır; paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıklarında da gündeme gelebilmektedir. Talep edilebilecek dönem ve bedel, taşınmazın niteliğine ve kullanım biçimine göre belirlenmektedir.
  • Kira uyuşmazlıkları: Kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması, kira alacağının tahsili ve kira sözleşmesinden doğan diğer ihtilaflara ilişkin dosyalardır. Kira bedelinin mahkemece belirlenmesine ilişkin süreç hakkında Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? başlıklı makalemizde bilgi verilmektedir.
  • Tahliye davaları: Kanunda sayılan sebeplerin varlığı hâlinde kiracının taşınmazdan tahliyesine yönelik davalardır; ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve kira bedelinin ödenmemesi uygulamada öne çıkan sebeplerdendir.
  • Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmelerin hazırlanması, incelenmesi ve gecikme, ayıplı ifa ya da sözleşmeden dönme gibi uyuşmazlıkların takibine ilişkin işlerdir. Sözleşmenin kurulması aşamasında yapılacak hukuki inceleme, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine katkı sağlamaktadır.

Gayrimenkul Davaları Süreci Nasıl İşler?

Taşınmaz uyuşmazlıkları, türüne göre farklılık göstermekle birlikte genel olarak aşağıdaki aşamalardan geçmektedir:

  1. Hazırlık ve Belge İncelemesi

    Süreç; tapu kayıtları, kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, proje ve sözleşme belgeleri gibi dayanakların toplanması ve incelenmesiyle başlamaktadır. Bu aşamada uyuşmazlığın hukuki niteliği belirlenmekte ve izlenecek yol haritası oluşturulmaktadır. Eksik veya hatalı belgeyle yürütülen süreçler zaman ve hak kaybına yol açabildiğinden hazırlık aşaması özel önem taşımaktadır.

  2. Dava Öncesi İhtar ve Arabuluculuk

    Bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce karşı tarafa ihtarname gönderilmesi gerekmekte ya da bu yol tercih edilmektedir; tahliye ve kira uyuşmazlıklarında ihtarın içeriği ve süresi sonucu doğrudan etkileyebilmektedir. Kira ilişkisinden kaynaklanan ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde ise dava şartı olarak arabulucuya başvuru öngörülmektedir. Bu aşamanın usulüne uygun tamamlanması, davanın esasına geçilebilmesi bakımından gereklidir.

  3. Dava Aşaması, Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

    Dava aşamasında taraflar iddia ve savunmalarını dilekçelerle sunmakta, deliller mahkemece toplanmaktadır. Taşınmaz davalarında mahkeme çoğu zaman taşınmaz başında keşif yapmakta ve değer, kullanım durumu ya da imar durumu gibi teknik konularda bilirkişi incelemesine başvurmaktadır. Bilirkişi raporlarına karşı süresi içinde beyan ve itiraz sunulması, dosyanın seyri bakımından önem taşımaktadır.

  4. Karar ve Kanun Yolları

    Yargılamanın sonunda mahkeme, toplanan delilleri değerlendirerek kararını vermektedir. Verilen karara karşı istinaf yoluna, istinaf incelemesinden geçen kararlara karşı ise kanunda öngörülen hâllerde temyiz yoluna başvurulabilmektedir.

Kanun yolu başvuruları süreye tabi olduğundan sürelerin takibi bu aşamada da önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası, kural olarak tapu kaydında taşınmazın maliki olarak görünen kişiye karşı açılmaktadır. Kayıt maliki hayatta değilse dava, mirasçılarına yöneltilmektedir. Taşınmazın el değiştirdiği durumlarda davanın kime yöneltileceği, devrin niteliğine ve son malikin durumuna göre dosya özelinde değerlendirilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan bir dava türüdür. Ortaklardan her biri bu davayı açabilmekte; mahkeme, koşullara göre taşınmazın aynen paylaştırılmasına veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilmektedir. Satışa karar verilmesi hâlinde taşınmaz satılmakta ve bedel, payları oranında ortaklara dağıtılmaktadır.

Kiracının tahliyesi, kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanmaktadır. Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kiracının kira bedelini ödememesi, yazılı tahliye taahhüdü ve kanunda öngörülen diğer hâller bu sebepler arasındadır. Her tahliye sebebinin kendine özgü koşulları ve süreleri bulunduğundan, sürecin bu koşullara uygun yürütülmesi önem taşımaktadır.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya ilişkin hukuki değerlendirme için avukata başvurunuz.